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期房和二手房, 我到底该怎麽选?

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 最近很多客户最常谘询的一个问题是


 ‘’我想要买公寓, 可以现在的公寓又小又贵, 旧式公寓便宜又大, 我该怎麽选择呢? ‘’

 

其实我觉得不管新旧,其实看你买的目的是什麽?

1. 只是想要享受公寓的设施, 打算自住到老.

2. 打算自住,以后转卖, 不求增值只求不亏本

3. 打算自住,希望以后转卖可以增值

4. 打算投资, 希望租金报酬率高

5. 打算投资, 希望增值空间大, 租金倒是其次

 

这边暂时就不探讨自住到老的选项, 因为如果不在乎保值增值性, 全岛无数个房产可以选择,只要符合预算和自己喜欢就好 :)


然而, 由于物价逐年增高, 加上教育与医疗费用也不断上升. 现在人买房往往还是会想著, 如果有天我真的有财务压力想要卖房, 或是想安稳退休, 我现在的房子能卖到好价钱吗?


这是很现实, 但也是很多人在买房子时最容易忽略的问题.

其实除了价钱和大小,新房和旧房在未来转卖时,获利幅度确实有差异. 这部分我们可以从以下几点来探讨



期房

二手房

增值空间

开发商调控价钱 ** . 开盘价低的楼盘在后期可能调高价钱,   所以先买先赚 (比方說Kingsford Waterbay,   Martin Mordern, Seaside Residence 等)

 

**此优势不适用于开盘价过高的楼盘, 所以如同上帖所述, 了解入场价对投资或自住很重要

 

 

 

另外,第一任屋主买房是直接跟开发商购买,所以价钱较低.当TOP后新房成交活跃,自然会带动房价. 当然有少数人亏本卖房,当中涉及因素很多(买贵,急售等)但整体来说第一任屋主的利润最大

 

交易价由小区屋主调控. 如果房价已经经过几轮转手,增值空间会越来越小.

 

风险评估:

 

(1)

如果遇到经济不景气, 早期购买的屋主已经获利,   可随时以低于市场价抛售,仍然有赚钱.

这也是为什麽二手房在经济不景气或政府房屋政策调整时,房价比较容易大幅波动甚至长期不增值

 

(2)

如果邻居多年前买80万,而你现在买130万.他卖120万就可以获利,你呢?

小区未来交易价真的可以走到你

获利的价位吗?

如果是99年公寓,屋龄20年后还有增值空间吗?

贷款额度

如上述,价钱由开发商定, 所以没有估价问题.只要财务能力许可,买家可以贷到款

贷款额度是成交价或是银行估价 (取其低者)

买方要看银行估价评估可贷款额度,所以出价时往往不会高于银行估价.

 

如果您住的小区近年成交价低迷,银行估价也不会高,所以您的家装修的再美轮美奂对估价也不会有太大的影响

额外支出

已有基本装修

装修费较高

房屋空置率

以艾莉帮客户找房的经验来说,大部分的租客(小家庭或外派白领)比较喜欢相对较新的房子.所以在同一区段内新房比旧房抢手,租金也比较高

维护费用较大.特别是地段不佳的公寓空房率较高.

当然,二手房从以下角度来说也有它的优点



期房

二手房

租金報酬率

因為首付比二手房高,租金報酬率較低

 

 

二手房價位比同區段的新房低,所以租金報酬率(rental yield)相對較高.

 

居住空間

由於土地資源有限,現在的新房比10年前小很多

居住空間大,房子也可以直接入住不用等

入手價

新樓盤比二手房貴.首付相對高於二手房

入手價低於同區新房


有趣的案例小分析:

如果回到2015年,你会购买下面哪一个公寓?

如果同一区内价钱差不多,我相信很多人会选择地段好的公寓.

 (案例1)

左:盛港MRT旁二手公寓- Compass Heights

右:离盛港MRT四站轻轨线的新楼盘- High Park Residence


Compassvale.png

Compass Heights (四年价差:18 psf)-若加上通货膨胀,价钱不变真的是保值吗


Compassvale. 2.jpg

High Park Residence ( 四年价差:200psf!)

high park .jpg

(案例2)

左:高文MRT旁二手公寓- Kovan Melody

右:附近无地铁,离高文坐13分钟公交-

Kovan.jpgKovan Melody (四年价差:72psf)  

Kovan Melody.png

Kingsford Waterbay ( 四年价差:255psf)

Kingsford Waterbay.jpg

我們知道地段是選擇房地產重要的因素之一,但是在新加坡,想要房產增值還有其他很多不可忽略的考量! 了解以上分析或许你会有新的想法 
總之,买房子的时候要先想想为什麽而买?为学区?为收租赚被动收入?希望增值,以后可以资产升级或提前退休?或单纯只是自住以后不打算卖?仔细考虑自己买房的目的和对未来的规划,再根据预算去选择最合适的房源.
虽说房地产是相对稳定的投资,但也有人盲目跟风而在房产的世界裡吃到不少苦头.理性规划而不抱持投机的心态,才能让房产成为你的资产而不是负债!

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Emily Lin 林虹芸 (艾莉)


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